เวทีความเห็น และรับเรื่องร้องเรียน

อสังหาริมทรัพย์ปี 53 เปิดตัว 3 แสนล้านบาท ทำลายสถิติในรอบ 16 ปี

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th)

ทั้งนี้เป็นเพราะเศรษฐกิจขยายตัวจากผลของการส่งออก แสดงว่าการยกเลิกมาตรการภาษี ปัจจัยทางการเมืองไม่ได้มีผลลบเช่นที่มีผู้พยายามให้คงไว้โดยอ้างประชาชนแต่อย่างใด
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า อสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่เปิดตัวใหม่ในปี 2553 มีถึง 429 โครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมจำนวนหน่วยราว 115,748 และมีมูลค่า 299,036 ล้านบาท มากสุดเป็นประวัติการณ์ ทำลายสถิติในรอบ 16 ปี โดยก่อนหน้านี้ปีที่มีการเปิดตัวสูงสุดคือปี 2537 จำนวน 400,000 ล้านบาท ส่วนปี 2538 เปิดตัว 263,000 ล้านบาท
หากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวมากที่สุด จะพบว่ามี 424 โครงการ จำนวน 114,150 หน่วยรวมมูลค่า 291,743 ล้านบาท หรือหน่วยละประมาณ 2.556 ล้านบาท   อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเปิดตัวค่อนข้างน้อยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา คือรวมกันมีมูลค่าเพียง 7,293 ล้านบาทเท่านั้น
อย่างไรก็ตามในจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย 114,150 หน่วยนี้ อาคารชุดเปิดตัวมากที่สุดคือ 54.7% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 26.8% บ้านเดี่ยว 14.4% และบ้านแฝด 3.2%  อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว 0.8% และเป็นที่ดินเปล่าจัดสรรเพียง 0.1% หรือ 117 แปลงเท่านั้น ทั้งนี้เพราะสถาบันการเงินส่วนมากไม่อำนวยสินเชื่อในกรณีที่ดินเปล่า   การนี้แสดงว่าอาคารชุดยังครองส่วนแบ่งในตลาดสูงสุด
การที่ที่อยู่อาศัยที่เปิดในปี 2553 โดยเฉพาะมีราคา 2.556 ล้านบาท นั้นก็เพราะในจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย 114,150 หน่วยนี้ มีถึง 41% ที่เป็นที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท และหากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะพบว่ามีสัดส่วนถึง 58% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ที่อยู่อาศัยที่ขายในราคาเกิน 10 ล้านบาททั้งที่เป็นบ้านเดี่ยวและอาคารชุด มีจำนวนเพียง 1,176 หน่วย หรือเพียง 1% ของที่อยู่อาศัยเท่านั้น
การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2553 นี้ เทียบกับปี 2552 พบว่า เปิดเพิ่มขึ้นถึงหนึ่งเท่าตัว ( 98%) ในแง่ของจำนวนหน่วย ส่วนจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 50% แสดงว่าเปิดโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น ส่วนมูลค่าของการพัฒนาที่เปิดใหม่ในปี 2553 ก็เพิ่มขึ้นถึง 59%  การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลนี้ แสดงถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจประการหนึ่ง และอีกประการหนึ่งก็เป็นดัชนีการเตือนภัย ว่าหากมีการเปิดตัวมากมายอย่างต่อเนื่องเช่นนี้อีก อาจเกิดภาวะล้นตลาดในไม่ช้านี้
ในรายละเอียดจะพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่เฉลี่ยในปี 2553 ณ 2.556 ล้านบาท ต่ำกว่าราคาในปี 2552 ณ 3.177 ล้านบาทอย่างชัดเจน   การนี้แสดงให้เห็นถึงการเน้นผลิตในราคาถูกเพื่อให้จูงใจให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้น   ถือเป็นการสร้างภาวะฟองสบู่อย่างหนึ่ง   แต่ฟองสบู่ยังไม่แตก เว้นแต่มีการเปิดตัวโครงการจำนวนมหาศาลเช่นปี 2553 อีก
สำหรับในปี 2554 คาดว่ายังจะเปิดตัวในปริมาณที่ใกล้เคียงกับปี 2553 ดังนั้น นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ซื้อบ้านจึงพึงระวังภาวะฟองสบู่แตกที่อาจเกิดในปี 2555  ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวในที่สุด
อนึ่ง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะจัดการสัมมนาประจำปี   ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 54 ใน วันพุธที่ 26 มกราคม 2554 เวลา 08:30-13:00 น. ณ โรงแรมบันยันทรี เพื่อเผยแพร่ข้อมูลผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2553-2554 ซึ่งถือเป็นข้อมูลใหม่สดที่ไม่เคยเผยแพร่ที่ใดมาก่อน (First-hand Information) ท่านผู้สนใจ โปรดติดต่อคุณภูวนัย โทร. 02.295.3905 หรือ ดูรายละเอียดได้ที่ http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/seminars_outlook.php


วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
(www.trebs.ac.th)

ความรู้วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน จะช่วยให้เราสามารถตัดสินใจเลือกซื้อ-ขาย หรือลงทุนในทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น
ในยุคสมัยนี้ การวิเคราะห์มูลค่าอย่างถูกต้อง โปร่งใสเป็นธรรม มีความสำคัญยิ่ง ไม่ว่าจะเพื่อการซื้อ ขาย เช่า ร่วมทุน เวนคืน คิดภาษี หรือแม้แต่การแบ่งแยกกองมรดกอย่างเป็นธรรมแก่ลูกหลาน ฯลฯ

วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน
หลักสำคัญคือ "มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน" วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น
เช่น โรงงานอายุ 10 ปี ถ้าสร้างใหม่จะใช้เงิน 10 ล้านบาท เราหักค่าเสื่อม 20% หรือปีละ 2% (สมมติให้อาคารมีอายุขัย 50 ปี) ก็แสดงว่าอาคารตามสภาพปัจจุบันมีมูลค่า 8 ล้าน สำหรับที่ดินที่ตั้งโรงงานเป็นเงินอีก 10 ล้าน (500 ตารางวา แถวนี้ขายตารางวาละ 20,000 บาท) ดังนั้นมูลค่าทรัพย์สินจึงเป็นเงิน 18 ล้านบาท เป็นต้น
ข้อสังเกตสำคัญก็คือ วิธีนี้ ส่วนมากใช้สำหรับโรงงานหรืออาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ กรณีบ้านจัดสรรใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดจะเหมาะสมกว่า และในภาวะที่ราคาทรัพย์สินตกต่ำ แต่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น บางครั้งต้นทุนที่คำนวณได้อาจจะแพงกว่ามูลค่าตลาดเสียอีก ทำให้การประเมินด้วยวิธีนี้ผิดเพี้ยนจากความเป็นจริงได้

วิธีเปรียบเทียบตลาด
เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ "มูลค่าของทรัพย์สินของเรา=ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้" แนวทางคือ เริ่มที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ
หัวใจอยู่ที่การหาข้อมูล ผู้ประเมินต้องละเอียดรอบคอบ ในทุกที่ล้วนมีข้อมูลเพียงพอ ขึ้นอยู่กับการหา ต้องไม่เพียงหาข้อมูลเรียกขายแต่ให้มีข้อมูลซื้อขายจริงด้วย และต้องระวังการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จลวงผู้ประเมินด้วย การประเมินที่มีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยหรือไม่สอดคล้องกัน จะทำให้การวิเคราะห์หามูลค่าผิดพลาด ไม่น่าเชื่อถือ
บางครั้ง ข้อมูลการซื้อขายจริงก็ยังไม่อาจเชื่อถือได้ เช่นในหมู่บ้านบางแห่งที่สร้างเสร็จก่อนปี 2540 มีราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาเรียกขายในปี 2543-4 เสียอีก เพราะในช่วงหลังมูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง

วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า
"มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุ ขัย" ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนเป็นดังนี้:
1) ประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง
2) ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง
3) จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ
4) นำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน
อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำปลอดภัยที่สุดที่ใช้ให้เงินทำงานแทนเรา โดยที่เราไม่ต้องลงแรงไปนั่งลงทุนหรือเสี่ยงเอง เช่นการฝากเงินไว้ในสถาบันการเงินหรือซื้อพันธบัตรรัฐบาล เป็นต้น
เช่น หอพักขนาด 100 ห้อง อัตราค่าเช่าที่เก็บได้จริงเป็นเงินห้องละ 2,000 บาทต่อเดือน โดยศักยภาพจึงมีรายได้ 2,400,000 บาทต่อปี แต่มีผู้มาเช่าจริง 90% มีหนี้สูญอีก 5% ดังนั้นรายได้จริงคือ 85% ของประมาณการข้างต้นหรือเป็นเงิน 2,040,000 บาท จากการวิเคราะห์เพิ่มเติม พบว่าค่าใช้จ่ายในการดำเนินการหอพักนี้เป็นเงิน ~30% ของรายได้จริง หรือมีรายได้สุทธิเป็นเงิน 1,428,000 บาท (70% ของรายได้ 2,040,000 บาท) อัตราผลตอบแทน ในกรณีนี้หากใช้อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ณ 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้จะเป็นเงิน 28,560,000 บาท (1,428,000 / 5%)

วิธีการตั้งสมมติฐานในการพัฒนา
เป็นแนวทางประเมินที่ดินเปล่า โดยสมมติให้มีการพัฒนาที่ได้ประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น และลดทอนค่าพัฒนาทั้งหลายรวมทั้งค่าอาคารออกให้เหลือแต่ค่าที่ดินเปล่าในที่สุด เขียนเป็นสูตรคือ "มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ = มูลค่าที่ดิน" โดยมูลค่าที่ดินนี้ก็คือต้นทุนที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการนั่นเอง
เช่นที่ดินแปลงหนึ่ง หน้ากว้างติดถนน 40 เมตร ลึก 20 เมตร หรือ 200 ตรว) มีมูลค่าเท่าไร โดยมีข้อมูลว่า ที่ดินนี้ใช้สร้างตึกแถวขนาด 20 ตรว. หน้ากว้าง 4 เมตร ขนาดพื้นที่ 200 ตรม. ได้ 10 หน่วย ตึกแถวในย่านนี้ขายในราคาหน่วยละ 5 ล้านบาท
วิธีทำ: 1) หามูลค่าโครงการ (10 หน่วยๆ ละ 5 ล้าน=50 ล้าน), 2) คิดต้นุนค่าดำเนินการ+กำไรที่ 30% ของมูลค่า=15 ล้าน, 3) ดังนั้นต้นทุนอาคารและที่ดิน = 35 ล้าน, 4) ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารและสาธารณูโภคเป็นเงินหน่วยละ 1 ล้านบาทหรือรวม 10 ล้าน, 5) ต้นทุนที่ดินเป็นเงิน 25 ล้าน หรือเป็นเงินตารางวาละ 125,000 บาท
อนึ่งสมมติฐานที่ตั้งขึ้นต้องสอดคล้องกับข้อกฎหมาย การเงิน ตลาด และสภาพกายภาพของที่ดิน เท่านั้น

วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด
หรือ Discounted Casflow Analysis (DCF) ส่วนหนึ่งของวิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่า เป็นวิธีการที่ปรับใช้มาจากการวิเคราะห์เพื่อลงทุน-ศึกษาความเป็นไปได้โครงการ (financial feasibility) โดยจะประมาณการรายได้ที่มาจากการลงทุนในอนาคตตามอายุขัยของทรัพย์สินและคิดลดเป็นมูลค่าปัจจุบัน
หัวใจสำคัญก็คือ รายได้ในอนาคตที่เราประมาณการนั้น จะขึ้นๆลง ๆ ไม่หยุดนิ่งตามภาวะตลาด เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ดังนั้นเราจึงต้องประมาณการรายได้ในอนาคตให้ใกล้เคียงความเป็นจริงที่สุด การจะทำเข่นนี้ได้ก็ต้องอาศัยการศึกษาวิจัยอย่างลึกซึ้ง ชัดเจนนั่นเอง

วิธีประเมินโดยแบบจำลอง
Computer-assisted mass appraisal (CAMA) เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน
เราต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น กรณีที่ดิน ราคาต่อตารางวาขึ้นกับ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น
Agency for Real Estate Affairs (AREA) เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533

การวิเคราะห์สรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สิน
ในกรณีทรัพย์สินธรรมดา อาจใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาดเบื้องต้น แต่ในกรณีทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงหรือซับซ้อนมาก อาจต้องใช้ทั้ง 3 วิธีหรืออาจใช้วิธีอื่นที่เป็นวิธีขั้นสูงขึ้นไปมาพิจารณา และหลักจากใช้แต่ละวิธีแล้ว ผู้ประเมินจะได้มาสรุปความเห็นต่อมูลค่าที่สมควร
การวิเคราะห์สรุป เกี่ยวข้องกับการตรวจสอบแต่ละกระบวนการหรือขั้นตอนในแต่ละวิธี ซึ่งเมื่อทบทวนแล้วอาจมีการปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม จากนั้นก็อาจชั่งน้ำหนักความน่าเชื่อถือในแต่ละวิธี ผสานกับประสบการณ์และความเห็นของผู้ประเมิน ก็จะสามารถสรุปมูลค่าที่สามารถอธิบายได้
มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ โดยผู้ประเมินหรือแม้แต่บุคคลทั่วไปที่มีข้อมูลที่ถูกต้องและมีวิธีการที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ย่อมใกล้เคียงกัน หากการประเมินใดโดยผู้ประเมิน 2 รายได้ผลออกมาแตกต่างกัน จะกล่าวลอย ๆ ว่าเป็นเพราะ "ความเห็น" แตกต่างกันอย่างเดียวไม่ได้ คงต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (หรืออาจทั้งสองฝ่าย) วิเคราะห์ข้อมูลผิดเพี้ยนไป จึงได้มูลค่าที่แตกต่างกัน
อนึ่งโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จะจัดสอนวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สิน รุ่นที่ 14 หลักสูตรที่รับรองโดยกระทรวงศึกษาธิการ ในวันที่ 16 มีนาคม  26 มิถุนายน 2554 ดูรายละเอียดที่  http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/ap101.php
ท่านสามารถเข้าฟังการชี้แจงหลักสูตรที่ http://www.trebs.ac.th/Thai/SUMMARY/seminars_special.php